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Mietpreisspiegel

Welche Auswirkungen hat die am 27.04.2015 beschlossene "Mietpreisbremse" auf die Mietpreise in Waldshut-Tiengen

Mit Bekanntmachung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes vom 27.04.2015 (‚ÄěMietpreisbremse‚Äú) erh√§lt die Stadtverwaltung zahlreiche Anfragen zu einem Mietspiegel der Stadt Waldshut-Tiengen.

Grunds√§tzlich handelt es sich bei jenem ‚ÄěGesetz zur D√§mpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsm√§rkten und zur St√§rkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung‚Äú um eine √Ąnderung und Erg√§nzung des BGB (www.gesetze-im-internet.de). Die Anwendung der Regelungen richtet sich jedoch an die einzelnen Bundesl√§nder, per Rechtsverordnung explizit in St√§dten oder Regionen mit angespannten Wohnungsm√§rkten Mietsteigerungen √ľber das orts√ľbliche Ma√ü hinaus zu ‚Äěbremsen‚Äú.
Im Land Baden-W√ľrttemberg liegt derzeit (Juli 2015) der Entwurf einer Rechtsvorordnung vor, welche die Umsetzung der Mietpreisbremse in 68 Gebieten vorsieht. Waldshut-Tiengen z√§hlt nicht dazu (www.baden-wuerttemberg.de), so dass zur Beantwortung von Fragen rund um die Mieth√∂he, Fristen oder Mieterh√∂hungsverlangen die ¬ß¬ß 557 ff. BGB (Unterkapitel 2) Anwendung finden. F√ľr detailliertere Ausk√ľnfte stehen bspw. Kreismieterverein Waldshut (DMB) oder Haus & Grund Hochrhein - beide in der Rheinstra√üe in Waldshut ans√§ssig - Mietern und Vermietern beratend zur Seite. Rechtsberatungen nach dem B√ľrgerlichen Gesetzbuch z√§hlen grunds√§tzlich nicht zum Aufgaben- und Gesch√§ftsbereich der Gutachteraussch√ľsse.

Der zentrale Begriff bei der Bewertung von Mieth√∂hen und deren Steigerungen ist die orts√ľbliche Vergleichsmiete (¬ß 558 Abs.1 BGB). Zu deren Bestimmung bieten sich zwei wesentliche M√∂glichkeiten: der Bezug auf einen Mietspiegel (¬ß¬ß 558c, 558d) oder die Ermittlung durch einen Gutachter. Im Streitfall legen die Gerichte allerdings bei beiden Methoden sehr hohe Ma√üst√§be hinsichtlich der Qualit√§t der ermittelten Daten an. Diese m√ľssen sich zumindest innerhalb der Gemeinde aus den Entgelten f√ľr ‚ÄěWohnraum vergleichbarer Art, Gr√∂√üe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschlie√ülich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren‚Äú ableiten.

Der Gutachterausschuss f√ľr Grundst√ľckswerte der Stadt Waldshut-Tiengen erstellt, wie f√ľr kleinere Gemeinden √ľblich, keinen Mietspiegel und sieht hierf√ľr aufgrund des nicht unerheblichen, oben dargestellten Aufwands auch kein Erfordernis.

Zur kursorischen Einsch√§tzung der orts√ľblich bzw. markt√ľblich gezahlten Mietzinsen lassen sich verschiedene Immobilien-Portale heranziehen, die allerdings keinen Mietspiegel im Sinne des BGB abbilden. Auch stellen die errechneten (arithmetischen) Mittelwerte kein repr√§sentatives Ma√ü dar und ber√ľcksichtigen weder sogenannte Ausrei√üer noch die individuellen Merkmale der in der Plattform angebotenen Wohnungen.

Fazit: Die Mietpreisbremse findet in Waldshut-Tiengen keine Anwendung, da die Stadt nicht zu einem per Rechtsverordnung erkl√§rten Gebiet mit angespannten Wohnungsm√§rkten geh√∂rt. Von daher darf die gezahlte Miete die orts√ľbliche Vergleichsmiete f√ľr Wohnraum durchaus um mehr als 10 % √ľbersteigen. Mieterh√∂hungsverlangen, insbesondere nach durchgef√ľhrten Modernisierungs-ma√ünahmen, regeln sich weiterhin nach dem B√ľrgerlichen Gesetzbuch. Die orts√ľbliche Vergleichsmiete l√§sst sich entlang strenger Ma√üst√§be zudem nur √ľber qualifizierte Gutachten ermitteln.

 

(Erik Böffgen, Dezember 2015)

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