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Verkehrswertermittlung

Verkehrswertermittlung und Grundstücksbewertung

Die Aufgabenbereiche eines Gutachterausschusses (GAA) werden bundesweit im Baugesetzbuch (BauGB, §§ 192 ff.) geregelt und nachgelagert in der Gutachterausschussverordnung für Baden-Württemberg (GAusschV BW) vertieft. Neben der Erstattung von Verkehrswertgutachten bebauter und unbebauter Grundstücke (Marktwert) sowie die Bewertung dazugehöriger Rechte (z.B. Baulasten, Grunddienstbarkeiten) führt der GAA fortlaufend eine Kaufpreissammlung, wie sie sich aus der Zusendung von Kaufverträgen und anderen relevanten Urkunden im Zuge von Eigentumsübergängen ergibt. Jene Kaufpreissammlung darf – im Sinne des Datenschutzes – im Übrigen nur an Finanzbehörden und auszugsweise in anonymisierter Form an freiberuflich tätige Gutachter oder Sachverständige weitergegeben werden.

Ursprünglich zur Ermittlung einheitlicher Höhen von enteignungsbedingten Entschädigungswerten gedacht, erstreckt sich das Tätigkeitsfeld eines GAA des Weiteren auf die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten sowie auf die Ableitung der für eine Wertermittlung erforderlichen Daten. Diese lassen sich durch eine mathematische Auswertung der Kaufpreissammlung und mittels einer sog. Nachbewertung am Markt gehandelter Objekte gewinnen. Voraussetzung hierfür ist jedoch das Vorliegen einer ausreichenden Zahl von möglichst vergleichbaren und statistisch sicher auswertbaren Verkaufsfällen.

Bei den für eine marktkonforme Wertermittlung notwendigen Daten handelt es sich vorwiegend um verschiedene Faktoren und Umrechnungskoeffizienten, deren Anwendung gemäß der Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verpflichtend ist. Insbesondere sorgen der Sachwertfaktor bei der Bewertung von (selbstgenutzten) Ein- und Zweifamilienhäusern sowie der Liegenschaftszins bei (renditeorientierten) Miet- und Geschäftsgrundstücken für die vorgeschriebene Marktanpassung.
Dahinter steckt die Überlegung, dass Grundstücksmärkte örtlich in ihrer Dynamik vielfach variieren und weniger stark von überregionalen Entwicklungen beeinflusst werden. Die Bewertung des bloßen Substanzwertes einer Immobilie führte somit zu nicht sachgerechten Wertvorstellungen – und evtl. privaten Planungsunsicherheiten. Die Arbeit des GAA sorgt in diesem Zusammenhang einerseits für Transparenz im örtlichen Marktgeschehen, andererseits für eine möglichst objektive Ermittlung von Vermögenswerten.

In der Praxis gestaltet sich das Tätigkeitsfeld eines GAA in der Art, dass bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten neben dem Vorsitzenden mindestens zwei, bei der turnusmäßigen (i.d.R. alle 2 Jahre) durchzuführenden Ermittlung von Bodenrichtwerten drei weitere Gutachter, u.a. ein Vertreter der Finanzbehörde hinzugezogen werden. Die jeweiligen Ergebnisse werden nach eingehender Beratung im Gremium beschlossen und abschließend vom Vorsitzenden unterzeichnet.

Antrag auf Erstellung eines Verkehrswertgutachtens

Grundstücksmarktbericht 2017

 

Weitere Informationen

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses

Geschäftsstelle des Gutachterausschusses

Leitung der Geschäftsstelle:


Herr Burkhard Fichtner
Sulzerring 6
79761 Waldshut-Tiengen

Tel.: 07741 833-404
Fax: 07741 833-439
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