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Stadt Waldshut-Tiengen (Druckversion)

Mietpreisspiegel

Welche Auswirkungen hat die am 27.04.2015 beschlossene "Mietpreisbremse" auf die Mietpreise in Waldshut-Tiengen

Mit Bekanntmachung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes vom 27.04.2015 („Mietpreisbremse“) erhält die Stadtverwaltung zahlreiche Anfragen zu einem Mietspiegel der Stadt Waldshut-Tiengen.

Grundsätzlich handelt es sich bei jenem „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“ um eine Änderung und Ergänzung des BGB (www.gesetze-im-internet.de). Die Anwendung der Regelungen richtet sich jedoch an die einzelnen Bundesländer, per Rechtsverordnung explizit in Städten oder Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten Mietsteigerungen über das ortsübliche Maß hinaus zu „bremsen“.
Im Land Baden-Württemberg liegt derzeit (Juli 2015) der Entwurf einer Rechtsvorordnung vor, welche die Umsetzung der Mietpreisbremse in 68 Gebieten vorsieht. Waldshut-Tiengen zählt nicht dazu (www.baden-wuerttemberg.de), so dass zur Beantwortung von Fragen rund um die Miethöhe, Fristen oder Mieterhöhungsverlangen die §§ 557 ff. BGB (Unterkapitel 2) Anwendung finden. Für detailliertere Auskünfte stehen bspw. Kreismieterverein Waldshut (DMB) oder Haus & Grund Hochrhein - beide in der Rheinstraße in Waldshut ansässig - Mietern und Vermietern beratend zur Seite. Rechtsberatungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zählen grundsätzlich nicht zum Aufgaben- und Geschäftsbereich der Gutachterausschüsse.

Der zentrale Begriff bei der Bewertung von Miethöhen und deren Steigerungen ist die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs.1 BGB). Zu deren Bestimmung bieten sich zwei wesentliche Möglichkeiten: der Bezug auf einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d) oder die Ermittlung durch einen Gutachter. Im Streitfall legen die Gerichte allerdings bei beiden Methoden sehr hohe Maßstäbe hinsichtlich der Qualität der ermittelten Daten an. Diese müssen sich zumindest innerhalb der Gemeinde aus den Entgelten für „Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren“ ableiten.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Waldshut-Tiengen erstellt, wie für kleinere Gemeinden üblich, keinen Mietspiegel und sieht hierfür aufgrund des nicht unerheblichen, oben dargestellten Aufwands auch kein Erfordernis.

Zur kursorischen Einschätzung der ortsüblich bzw. marktüblich gezahlten Mietzinsen lassen sich verschiedene Immobilien-Portale heranziehen, die allerdings keinen Mietspiegel im Sinne des BGB abbilden. Auch stellen die errechneten (arithmetischen) Mittelwerte kein repräsentatives Maß dar und berücksichtigen weder sogenannte Ausreißer noch die individuellen Merkmale der in der Plattform angebotenen Wohnungen.

Fazit: Die Mietpreisbremse findet in Waldshut-Tiengen keine Anwendung, da die Stadt nicht zu einem per Rechtsverordnung erklärten Gebiet mit angespannten Wohnungsmärkten gehört. Von daher darf die gezahlte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum durchaus um mehr als 10 % übersteigen. Mieterhöhungsverlangen, insbesondere nach durchgeführten Modernisierungs-maßnahmen, regeln sich weiterhin nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich entlang strenger Maßstäbe zudem nur über qualifizierte Gutachten ermitteln.

 

(Erik Böffgen, Dezember 2015)

http://www.waldshut-tiengen.de/de/bauen-wirtschaft/bauen-und-wohnen/gutachterausschuss/mietpreisspiegel/